Vướng mắc pháp lý cản bước “xuất khẩu” bất động sản

Trong bài viết này, chúng ta sẽ đi sâu vào tìm hiểu về những khó khăn mà các doanh nghiệp bất động sản đang phải đối mặt khi muốn "xuất khẩu" bất động sản. Từ việc hiểu rõ các quy định pháp lý đến việc thử nghiệm các cách giải quyết mới húng ta sẽ cùng nhau khám phá những giới hạn và cơ hội mà vấn đề này mang lại. 

Quá nhiều ràng buộc pháp lý “xuất khẩu” bất động sản

Mặc dù hàng tháng thu hút ít nhất 10 khách hàng nước ngoài tới tham quan, nhưng trong vài tháng gần đây sau khi kết thúc thời kỳ giãn cách, bà Hà - người đứng đầu một doanh nghiệp bất động sản đang đầu tư vào một dự án khu đô thị lớn tại Thành phố Thủ Đức (TP.HCM), vẫn gặp khó khăn trong việc bán những căn nhà cho nhóm khách hàng này.

“Nhu cầu của những người nước ngoài muốn sở hữu bất động sản tại Việt Nam không phải là thấp. Gần đây, có nhiều chuyên gia nước ngoài đã đến xem dự án và rất hứng thú với quy hoạch và thiết kế của chúng tôi. Tuy nhiên, hầu hết các sản phẩm trong dự án là nhà phố, do đó, thủ tục để bán cho nhóm khách hàng nước ngoài vẫn còn khá phức tạp”, bà Hà chia sẻ.

Thực tế cho thấy, quy định về việc người nước ngoài sở hữu bất động sản tại Việt Nam đã có từ lâu, nhưng vẫn gắn với nhiều ràng buộc. Họ chỉ được phép sở hữu nhà ở trong các dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại, với một số trường hợp ngoại lệ như khu vực quốc phòng và an ninh, trong đó Bộ Quốc phòng và Bộ Công an có trách nhiệm đảm bảo an ninh, quốc phòng tại từng địa phương…

"Sự không nhất quán giữa luật và các văn bản hướng dẫn dưới luật đã tạo ra rào cản cho việc người nước ngoài sở hữu bất động sản tại Việt Nam," ông Tĩnh phát biểu, đồng thời chia sẻ thêm rằng, ông đã chứng kiến một công ty bất động sản uy tín đến từ Nhật Bản đã phải từ bỏ việc đầu tư vào một dự án xây dựng (bao gồm cả chung cư thông thường, condotel và officetel…) do gặp khó khăn trong việc hoàn thành thủ tục pháp lý cho dự án đó.

Để tránh "gói thể luật," các chủ đầu tư thường ký kết các hợp đồng cho thuê dài hạn kéo dài 50 năm và thu tiền một lần. Tuy nhiên, việc làm này đã gây ra không ít vấn đề cho cả người mua và người bán cũng như cơ quan chức năng.

➔➔➔ Click Tham khảo tại https://eva.vn/tin-tuc-nha-dep/bat-dong-san-long-an-diem-den-hap-dan-cua-cac-nha-dau-tu-c294a566954.html

Một ví dụ cụ thể, Chi cục thuế TP. Thủ Đức đang xem xét hồ sơ liên quan đến việc chuyển nhượng quyền và nghĩa vụ từ hợp đồng thuê căn hộ dài hạn của một số người nước ngoài. Theo cơ quan này, thu nhập của những người này được xác định là thu nhập từ việc cho thuê tài sản theo quy định tại Thông tư số 40/2021 của Bộ Tài chính, đồng nghĩa với việc chịu mức thuế 10% trên giá trị chuyển nhượng. Tuy nhiên, trong trường hợp này, hợp đồng thuê kéo dài 48 năm, tương tự như hợp đồng thuê mua - một loại hình kinh doanh mới chưa có hướng dẫn về việc đánh thuế, làm cho cơ quan thuế gặp khó khăn.

"Trong trường hợp giao dịch mua bán, cơ quan thuế sẽ thuế theo dạng chuyển nhượng bất động sản với mức thuế 2%. Tuy nhiên, gần đây, hầu hết các hợp đồng chuyển nhượng của người nước ngoài đều là hợp đồng thuê dài hạn kéo dài 50 năm. Do đó, chúng tôi vẫn chưa xác định được hình thức thuế nào sẽ áp dụng và đang đệ đơn xin ý kiến," một đại diện từ Chi cục thuế TP. Thủ Đức cho biết.

Cần sửa đổi pháp lý “xuất khẩu” bất động sản đồng bộ 

Tuy Luật Nhà ở 2014 cho phép người nước ngoài nhập cảnh hợp pháp và mua sở hữu nhà ở tại các dự án nhà ở thương mại trong khoảng thời gian tối đa 50 năm, nhưng thực tế cho thấy rất nhiều khó khăn pháp lý cần được giải quyết để tạo điều kiện cho hoạt động này phát triển một cách lành mạnh và dễ dàng kiểm soát hơn.

Trong một văn bản gửi tới Thủ tướng Chính phủ gần đây, Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) đã bày tỏ quan ngại rằng vì Luật Nhà ở 2014 được ban hành sau Luật Đất đai 2013, nên Điều 5 của Luật Đất đai 2013 vẫn chưa quy định rõ về "người sử dụng đất" bao gồm "cá nhân nước ngoài".

Hơn nữa, việc xác định dự án nhà ở thương mại nằm ngoài các khu vực bảo vệ quốc phòng và an ninh để cho phép bán nhà cho cá nhân nước ngoài, cũng như việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở (sổ hồng) cho người nước ngoài, còn tồn tại nhiều khó khăn pháp lý. Điều này dẫn đến việc chưa đảm bảo được toàn bộ quyền và lợi ích hợp pháp của bên mua.

Hơn nữa, vẫn chưa có khung pháp lý để giải quyết nhu cầu của chủ sở hữu nhà là người nước ngoài khi muốn bán lại căn nhà. Đặc biệt, trong trường hợp các dự án nhà ở thương mại đã hoàn thành và chuyển giao thành khu dân cư thông thường, việc theo quy định của Luật Nhà ở chỉ cho phép người nước ngoài mua nhà tại các dự án nhà ở thương mại (nhưng không được mua nhà trong khu dân cư thông thường) còn chưa có hướng dẫn về việc người nước ngoài có nhu cầu bán lại căn nhà cho người nước ngoài khác.

Lãnh đạo một doanh nghiệp bất động sản cùng quan điểm với ý kiến trên, cho rằng tình hình hiện tại về pháp luật liên quan đến đất đai, nhà ở và kinh doanh bds đang đối diện với một "xung đột" liên quan đến quyền sử dụng đất của cá nhân nước ngoài và quyền sở hữu nhà ở của họ. Luật Nhà ở thừa nhận quyền sở hữu nhà ở của người nước ngoài, tuy nhiên, pháp luật đất đai lại không công nhận quyền sử dụng đất của họ tại Việt Nam.

"Việc khuyến khích cá nhân nước ngoài mua nhà ở sẽ không thể thực hiện một cách đầy đủ nếu chúng ta không giải quyết nguyên nhân cơ bản liên quan đến việc chứng nhận quyền sở hữu đất. Vì thế, cần có sự thay đổi trong Luật Đất đai để đảm bảo rằng quyền sử dụng đất của cá nhân nước ngoài cũng được công nhận", ông này nhấn mạnh.